不動産の取引における越境とその解消方法
不動産の取引には、越境という問題が欠かせません。
例えば、マンションの1室の取引では、通常は越境に関する報告書は必要ありませんが、一戸建てや土地の取引では注意が必要です。
注意が必要とは言っても、売主や買主に直接注意を促すわけではありませんが、営業担当者にとっては重要なポイントです。
土地や一戸建ての売買の97％以上で越境の問題が起こるとされています。
越境とは、不動産の取引において、物件の境界を越えている状態のことを指します。
売主の側で越境している場合、もし簡単に解消できる問題であれば、売買時に解消することで解決できます。
一方、購入側が越境されている場合は、買主に対してその事実を伝え、了承を得た上で購入することになります。
越境は、建物や塀などが長い年月を経て成長し、境界を越えることが原因となります。
建物や塀は増築や傾きによって越境を引き起こすこともありますが、これらは故意ではなくとも越境が生じる場合があります。
そのため、不動産の取引においては、越境の問題がほぼ存在すると考えられています。
ここで重要なのは、越境があっても取引に不利になることや価値が下がることはほとんどないということです。
もし売主側が越境をしている場合、解消が容易な場合は売買時に解消することで問題は解決します。
しかし、解消が困難な場合はどうなるのでしょうか？その場合は、測量士による正確な測量を行い、越境している物件の程度を隣接地の所有者と確認します。
その上で、将来的に越境物を撤去し再建築する場合は、売主と隣接地の所有者との間で、越境物を敷地内に収めて建築する旨を覚書として取り交わすことになります。
これにより、越境の問題を解消できるのです。
参考ページ：名古屋市不動産売却｜土地・戸建売買の越境についての対応方法
不動産の売買における覚書の効力と測量の重要性
この覚書には、将来的に所有者が変わった場合でも効力が維持される旨の文言が含まれておりますため、買主様もその権利を受け継ぐことができます。
また、隣接地の所有者との話し合いがまとまれば問題ないですが、所有者が境界線を越えることは許されません。
もし測量が問題となった場合、売主様には売買契約の特約により解除権が与えられておりますので、解除することも可能です。
このような解除権が付与されていることが示唆されております。
しかし、解除しないで買主様がそれでも進める場合には、引き続き進行することとなりますが、このようなケースはあまり起きることではありません。
土地・戸建売買の97％以上が越境！？